< Atrás

COMPRAR EN PLANOS, EN CONSTRUCCIÓN O YA TERMINADO

19 agosto, 2018 por admin

Los proyectos inmobiliarios disponibles para la venta, se van a encontrar en una de estas 3 fases: en planos, en construcción o terminado.

La mayor parte de los proyectos inmobiliarios de más de una torre se realizan por etapas, de tal manera que cada torre se convierte en una etapa, lo que facilita el manejo operativo y financiero de los mismos.

Como en todo tipo de inversión, a mayor riesgo, mayor rentabilidad y es así como en los proyectos inmobiliarios cuando se invierte al inicio, se tiene mayor nivel de riesgo e incertidumbre, pero también mayores rentabilidades al final de la inversión. De igual manera cuando se invierte al final del proyecto cuando la construcción ya ha terminado, el nivel de riesgo es más bajo y por lo tanto la rentabilidad también será mas baja.

Los proyectos no VIS siempre van a aumentar su precio a medida que va avanzando el desarrollo del mismo y un proyecto que solo está en planos preliminares, se va volviendo una realidad y algo más tangible. De igual manera la percepción de riesgo e incertidumbre también disminuye a medida que se obtienen todos los permisos y avales de las entidades oficiales de los municipios, de las fiduciarias y bancos y a medida que se avanza en la construcción.

Los proyectos VIS que se realizan en varias etapas también van aumentando sus precios, pero en una proporción más pequeña que está dada por la proyección del aumento en el salario mínimo que se tenga proyectada para el año de escrituración, así las cosas, la diferencia en el valor en un proyecto que se escritura en el 2.020 y otro que se entrega en el 2.021 estará dada por el aumento que se tenga en el salario mínimo para el año 2.021.

EN PLANOS

Esta fase también conocida como preventas abarca desde el momento que el proyecto es lanzado a ventas al público hasta el momento justo antes de alcanzar el punto equilibrio e iniciar la construcción. Como lo dice su nombre, en esta fase el proyecto solo está en planos y es posible que físicamente solo se tenga el lote, una sala de ventas y en el mejor de los casos un apartamento modelo. Durante este tiempo la constructora empieza a vender las primeras unidades del proyecto, recogiendo los primeros recursos mediante la fiduciaria y a ir adelantando todos los permisos y documentos técnicos, legales y financieros para poder dar inicio al proyecto.

En el lanzamiento de un proyecto no VIS las constructoras salen a ventas con la primera lista de precios y con toda la disponibilidad de las mejores ubicaciones y las mejores unidades. En este momento los plazos para pagar la cuota inicial son más extensos y cómodos para los compradores. Este también es el momento ideal para nosotros los inversionistas obtener las mejores rentabilidades.

Después de haber pasado 4 o 5 meses del lanzamiento de la 1era etapa de un proyecto no VIS, normalmente el valor del m2 ha aumentado entre un 4% y 10% y la disponibilidad de las ubicaciones se ve mas reducida. Cando se trata de Proyectos que tienen más de una etapa, dependiendo del proyecto y de las constructoras cuando ya se tiene vendida entre el 80% y 100% de cada etapa se realiza el lanzamiento de una nueva etapa, que va a recoger la valorización que se dio en las etapas anteriores.

En los proyectos VIS dentro de cada etapa también se presenta la misma situación y lo único que no varía es el precio por que este se encuentra dado por un numero de salarios mínimos fijo y en el único caso que se aumenta el valor es cuando las otras etapas del proyecto se escrituran en un año posterior.

Como lo explicamos antes en este momento la percepción de riesgo es mayor ya que no se observa ningún avance físico en la construcción. los recursos recogidos por la fiduciaria no se ven incorporados en el lote y todavía no se ha cumplido con los requisitos impuestos por la fiduciaria al desarrollador, así que todavía no se tiene certeza si el proyecto en realidad se va a ejecutar. Sin embargo, los recursos están siendo administrados por la fiduciaria y en caso que finalmente el proyecto no se vaya a ejecutar estos recursos serán reintegrados a los compradores con sus respectivos rendimientos.

EN CONSTRUCCION

Esta fase inicia desde el momento que el proyecto empieza a realizar los primeros movimientos de tierra después de haber alcanzado el punto de equilibrio y cumplir con todos los requisitos de la fiduciaria para iniciar el desembolso gradual de los recursos.

Para este momento los precios de los proyectos no VIS en promedio han aumentado entre un 6% y un 15% con respecto al precio de lanzamiento y cada vez hay menos disponibilidades para seleccionar unidades en la etapa que se encuentra en venta. Recuerden que en los proyectos VIS no se suben precios dentro de cada etapa.

La percepción de riesgo en este momento del proyecto es menor debido a que ya se ha cumplido con cierto porcentaje de ventas de la etapa, se tienen diseños definitivos, ya se tiene licencia de construcción y ya ha iniciado la construcción del proyecto.

En esta fase invierten las personas un poco más conservadoras, que requieren una entrega más cercana para la entrega del inmueble y también que disponen de algún ahorro para poder cumplir con el monto de las cuotas que serían más altas que las que se tienen en una fase de lanzamiento.

 

YA TERMINADO

En este momento la etapa del proyecto ya se encuentra terminada, completamente habitable y es toda una realidad, así que el nivel de riesgo es muy bajo y las rentabilidades que se pueden obtener son bajas y estarían más dadas por el desarrollo de las posteriores etapas.

El plazo de pago es muy corto, casi que de contado para la cuota inicial y crédito o recursos propios para la cuota final.

En esta fase invierten las personas que invierten sobre seguros o requieren el inmueble para habitarlo inmediatamente y para los cuales el mercado de usados también es una opción. También es posible que en esta etapa las constructoras ofrezcan descuentos especiales con el fin de terminar de vender el poco inventario de unidades disponibles.

Aunque en este artículo tratamos de perfilar los compradores de acuerdo a la fase del proyecto en el que se pueda encontrar más interesado en comprar, finalmente esta decisión dependerá de muchos factores como si compra por inversión para revender o arrendar, si compra para habitar a corto, mediano o largo plazo, el nivel de aversión al riesgo, si es proyecto VIS o no VIS, y para cada uno de estos casos recomendamos la asesoría y acompañamientos de un experto inversionista en proyectos inmobiliarios.

Comparte este contenido

Aún no se han publicado comentarios

Déjanos tu comentario: